不動産投資と収益物件で資産運用

加藤 隆 第9回コラム-『リスク対策としての保険活用』

「リスク対策としての保険活用」

 

 リスクマネジメントについては、回避・移転・軽減・認容とありますが、移転に当たるのが、保険の活用です。保険は、大きく分類して、生命保険と損害保険に分けられます。生命保険については、通常、団体信用生命保険(団信)があります。

 

 これは、借主に死亡・高度障害等万一の事態があった際には、保険会社が残債を支払ってくれるため、相続人には、家賃がほとんど残り、安定した生活が送れるというものです。

 

 つまり、病気・怪我のみケアしておけば充分で、死亡保険等は不要になり、生命保険料が節約できるのです。団信の保険料は、性別・年齢別に違いは無く割安です。一般的には、金額上限が、1機関、1億円~3億円等迄となっており、又、完済時年齢上限が80歳迄となっています。

 例えば、私の場合、58歳なので、私の「耐用年数?」は、あと22年ということになります。いくら、物件が新築・築浅で、物件の「耐用年数」が長くても、私の「耐用年数?」の方がひっかかって、融資期間は、短くなるのです。裏技としては、妻は9歳年下の49歳なので、妻の「耐用年数?」は、31年と私より9年長いので、妻が借入人となり、必要に応じて、私が、連帯保証人・連帯債務者となる方法があります。もっと言えば、子供が債務者となる方法もあり得ます。

 

 あとは、一般の生命保険に加入して、融資を通して貰う方法もあります。最悪は、ある程度、団信無しのものも組み合わせるかです。相続を想定すれば、ある程度、債務も残し、相続税対策という考え方もあります。

 続いて、損害保険です。最も一般的なのは、火災保険です。火災のみならず、一般的には、水漏れ等にも対応できます。但し、事故には対応されますが、「経年劣化」には対応されないとのことなので、注意が必要です。保険申請については、代理店に相談した方がいいようです。

 例えば、極寒で水道管破裂事故が起こった場合、損害保険会社によっては、報告書等の文書内の「自然劣化」という言葉を見つけて、保険金を払わない場合もあります。地震保険については、火災保険に特約を付けるものです。地震リスクの高いエリア(関東・東海等)は保険料が高く、地震リスクの低いエリア(北海道等)は保険料が安くなっています。但し、原則として、全壊が中心で、火災保険の保険金額の半分迄しか出ません。最近は、地震リスクが高まっていることもあってか、保険期間が短く、且つ、高くなる傾向にありますので、早めに、長期間・割安の保険に入っておく方が御得なようです。

 変わったところでは、第三者損害賠償責任保険があります。民法上の所有者責任に関するものです。例えば、札幌等では、落雪により、人に怪我をさせたり、車等を傷つけるリスクがあります。又、1981(昭和56)年6月以前建築申請の旧耐震基準の建物等で、地震時等人に怪我をさせてしまうリスクもあります。それらをカバーするものです。複数所有物件を纏めて付保することも可能です。

 更に変わったところで、事故保険もあります。不自然死・自殺等に対応したものです。残置物対応・消臭・リフォーム・空室期間中の家賃無し・家賃値下げ等大変なわけですが、ある程度、カバーすることができます。

【まとめ】

リスク対策として、保険をうまく活用しましょう。団体信用生命保険(団信)、一般の生命保険、火災保険、地震保険、第三者損害賠償責任保険、事故保険等、各種保険の特徴をうまく生かして活用しましょう。

 

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加藤 隆

1982年(23歳)
サラリーマン。経済的・時間的・精神的自立を目指して、各種資格取得・資産運用(預貯金・外国為替・貴金属・株)を開始。

1986年(28歳)
不動産経営開始。新築区分所有マンション(東長崎)、中古区分所有マンション(上北沢・博多・千歳烏山・初台)購入。バブル。

1990年(32歳)
バブル崩壊。札幌・東京中古区分所有マンションを購入。

2005年(47歳)
博多・名古屋駅傍に一棟物木造アパート新築(ノンリコース(不遡及)型ローン)。
システム監査関連出版開始。

2008年(50歳)
不動産経営関連出版開始。
名古屋駅傍に一棟物木造アパート新築。サブプライムローン破綻・リーマンショック。

2013年(55歳)
アベノミクス。名古屋駅傍・永福町方南町駅傍中古一棟物鉄骨造アパート購入。京都駅傍中古一棟物鉄骨造マンション購入。

2015年(57歳)
小樽駅傍中古一戸建て(完全2世帯用)購入。
現在100戸。

【所有資格】
行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

【不動産経営概要】
資産637百万円―負債449百万円=自己資本188百万円
年:家賃(諸経費引後)43百万円―ローン31百万円=手取12百万円

【所有物件】
■合計:100戸
■物件種別 :区分所有マンション:21戸、一戸建て:2棟3戸、一棟アパート:5棟40戸、一棟マンション1棟36戸、
■地域別:東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家。
所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。
不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

「サラリーマンのままで、経済的・時間的・精神的自由を目標に、預貯金・外国為替・貴金属・株等の資産運用を経て、不動産経営歴30年。数々の失敗・バブル崩壊を生き抜き、リスク分散をモットーに、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽に、区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建等、物件100戸を運営。総資産6億円・借入金4億円・自己資本2億円、年間家賃収入43百万円・借入金返済31百万円・キャッシュフロー12百万円。節税で、所得税・住民税ゼロ。」

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