不動産投資と収益物件で資産運用

小場三代ー第25回コラム 「不動産投資の地方ルール」

不動産投資の地方ルール

 

 

 関東地区でエスカレーターに乗ると人は左側に立ち、右側を通路として空けます。九州でも同様です。関西地区に行くと右側に立って左側を空けます。地方によって異なる共通ルールが存在するのです。

不動産投資にも地方ルールがあります。

 今回、所有する関東の物件を売却したら、固定資産税の精算ルールが九州と関東地区では異なっていることに気がつきました。

 

 固定資産税は、地方税第359条(固定資産税の賦課期日)「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。」に基づいて課税されます。正月に存在している物件に課税するのが原則です。それでは年度中途で売買した場合、売主と買主は固定資産税をどのように負担はどうしたらいいのでしょうか?

 地方税法は地方公共団体が税金を課税するための法律なので、売買した物件の税金を誰がどのような負担で支払っても全く関係ないのです。条文から判断できるのは一月一日に所有している人が一年分の支払い義務者であるということだけです。売主は買主から一年分の固定資産税を徴収しておかないと売却した後に固定資産税の請求が来ます。特に1~3月に売却すると、所有していない物件の固定資産税請求書を受け取ることになるので要注意です。

 

 小場家では不動産賃貸業を始めて50年以上経過しており、これまで九州内で物件を売買する時、固定資産税の按分計算は4月1日を起算日としてきました。ところが関東では1月1日を起算日とするのが一般的なようです。

 また、九州や関東では入居者から預かった敷金は次の買主に引き継ぎます。関西では預かった敷金は買主に引き継ぎませんが、次の買主は借主から敷金を預かったものとして退去時に精算しますので、価格に預かっている敷金を含む契約となります。知らないと後で大変なことになります。

 同じ日本国内でも法律で明確に定めがないものは契約書で定めることになっています。自分が思っていた内容と異なる契約内容になることがあります。ご注意くださいね。

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小場 三代

元祖サラリーマン兼業大家の長女で、両親から実践的不動産投資法を学ぶ。OL時代にアパート4棟、戸建1棟、マ ンション1室購入。遺産相続後、大家業に専念。経験に基づいた分かりやすい不動産セミナーに定評がある。現在、九州大家の会 会長。

資格:宅地建物取引士、マンション管理業務主任者


著作
08年 不動産対談CD集「博多大家歴48年」
13年 「カリスマ大家 小場三代の満室力」(ぱる出版)
14年 「DIY賃貸 セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン」(セルバ出版)

九州大家の会 会長

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