一括借り上げによる不動産投資が人気ですが、賃料に関する特徴的な問題点もあります。

アパート・マンションの「一括借上げ」

不動産投資において人気を集めているのが、アパートやマンションの「一括借上げ」ですね。
こちらでは、人気の一括借上げの特徴をご紹介し、併せて課題・問題点についてご説明します。

 

 

一括借り上げの特徴とは?

指をさす男性ビジネスマン

一括借上げとは、アパートやマンションのオーナーが、所有する物件の全室について不動産管理会社(借上げ会社)と賃貸借契約を締結し、個々の居室について、借上げ会社が入居者と賃貸借契約(転貸借)をするものです。

 

一括借上げでは、空室リスクはオーナーではなく借上げ会社が負い、借上げ会社が毎月定額の賃料をオーナーに支払います。
仮に、居室の全てが入居されていなくても、また、家賃を滞納する入居者がいても、あらかじめ決められた賃料が定額で支払われるので、オーナーとしては安心できます。

 

また、入居者募集活動、入退去の手続き、家賃の回収、入居者との契約締結・更新手続き、物件の日常的な管理などを借上げ会社に任せられるので、オーナーの事務負担が軽減されます。
さらに、毎月一定額をメンテナンス費用として支払うことで、修繕積立金のように将来の大規模修繕に備えることもできるサービスを提供している借上げ会社もあります。

 

 

一括借り上げの課題・問題点

オーナーにとってはメリットばかりが目立つ一括借上げの仕組みですが、一方ではっきりと認識しておかねばならない課題と問題点があります。
それは、賃料改定協議管理料になります。

 

賃料改定協議への対応

まず、オーナーが受け取れる賃料については、近隣の物件相場に応じて賃料が変動するという特徴があります。
もし、周辺の物件相場が下落していたら、それに応じて受け取れる賃料も減少することになるのです。
そして、一括借上げの契約上、オーナーが受け取る賃料については一定期間毎に見直すことになっており、これを借上げ会社との協議によって決めることになりますが、仮に合意できないことになると、契約解除になる可能性があります。

 

高額な管理料

また、管理料が高額であることについてもしっかりと認識しておかねばなりません。
一般のアパートやマンションの管理委託の場合の管理料は、家賃の3%~5%が相場と言われておりますが、一括借上げの場合の管理料は、家賃の10%~15%が相場となっています。
これは空室や家賃滞納のリスクを借上げ会社が負担していることによります。

 

 

一括借上げで忘れてはならないこと

不動産投資におけるリスクとして、最も懸念されるのは空室リスクです。
当初の計画よりも高い水準で空室率が推移すると、受け取れる家賃収入が減り、銀行融資で物件の購入資金を賄っていた場合、借入金利息の負担は変わらないので収支がマイナスになり、借入金の返済原資が足りなくなり、最悪、購入物件を手放さねばならないこともあります。

 

この点、マンションやアパートの一括借上げであれば、管理料が高額ではありますが空室リスクを避けられることになり、安定した収入が計算できることになります。
一括借上げを検討するにおいても、パートナーとして信頼できる借上げ会社を見つけることが重要なポイントになることを忘れないようにしましょう。

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