手堅く資産運用したい方に!不動産投資信託「REIT」の仕組みを解説

不動産投資信託「REIT」の仕組み

不動産投資信託「REIT(Real Estate Investment Trust)」は、手堅く高利回りの資産運用をできることで人気を集めています。

 

不動産投資ではなく投資信託の一種で株式投資に近い特性を持ちますが、安定した資産を保有しながら高利回りの分配金を受け取ることが可能です。
仕組みを理解すればREITの魅力や投資商品としての特性・リスクが見えてきますよ!

 

 

不動産投資事業への投資

不動産投資信託REITのイメージ

REITは投資法人が投資家から資金提供を募り、集まった資金を使って不動産投資を行います。
そして家賃収入や一部物件の売却益などの収益を保有株式数に応じて投資家へ分配する流れです。

 

株式会社の上場企業の場合、企業が株券を発行して資金調達を行い、事業を行って得た利益は配当金として分配しています。
REITの場合は、ビジネスモデルが不動産投資に限定されるだけで、お金の流れは会社の株式と大きな違いはありません。

 

法人が上場企業と非上場企業に分かれているように、REITも上場投資信託のREITと非上場のREITに分類されています。
上場しているJ-REITであれば、証券会社を通じたオンライントレードなどで、保有しているREITの購入・売却を通じてキャピタルゲイン(売却益)を得ることが可能です。

 

REITは高利回り

REITは企業が自社の株式として発行するのではなく、投資法人が投資信託として販売して投資家から資金を集めています。
投資法人は、当期利益のうち90%以上を投資家に還元すれば法人税が免除になる特典があります。
上場企業の場合は利益が出たら法人税を支払って、残った分で投資家への配当を支払うため、REITは税制面の優遇で株式投資より平均利回りが高いです。

 

東証一部上場企業の平均利回りは1.7%程度ですが、J-REITの平均利回りは約4%。高利回りの所では8%超えの利回りを用意していることがあります。
都心部のワンルームマンション投資をするよりも高利回りになるケースがあるので、積極的に検討してみてください。

 

 

REITの特徴

商業施設が入った高層ビル

REITには様々な商品(銘柄)がありますが、全般的に個人単位の資金力だけでは取得困難な商業施設やビルの物件へ投資しているケースが多いです。
居住用物件に比べて平均入居期間の長い物件へ投資していることと、常時複数の物件で運用しているため、安定した利回りを確保できます。
分配金を安定して受け取れる点は上場企業の株式より優れているため、長期保有するほど損失を出すリスクを軽減できます。

 

また、実際に不動産を取得して運用しているので、企業の倒産や破綻・上場廃止のように、株券そのものの価値がゼロになるリスクが低いです。
不動産投資のプロで証券取引所の審査に通った投資法人しか販売できないため、厳選した物件を取得して効率的な運用をしていますよ!

 

REITの価格変動は荒い

REITへの投資で注意しないといけないのは、額面価格の下落リスクです。
10年以上の彫金運用を考えていない方は、短期的な価格変動リスクをしっかり見極めましょう。
上場REIT(J-REIT)の取引価格が決まる要素は以下の通りです。

 

  • 発行株数に対して保有している不動産の評価額
  • 保有している不動産の将来性
  • 格付評価
  • J-REITを取引する需要と供給のバランス

 

もっとも大きなポイントになるのは需要と供給のバランスです。
不動産評価額は短期的に大きく変動する要素は少ないですが、J-REITは短期的に荒い値動きをするケースがあります。
世界中の投資家がREITを買う動きが強まれば不動産評価額に変化がなくても暴騰しますし、逆のパターンがあります。

 

2020年にはコロナショックの影響で多くのJ-REIT銘柄が短期的に30~50%の大暴落をしました。
あくまでも株や投資信託の一種なので、将来性や世界的な投資マネーの動きによって大損するリスクがあることを覚えておきましょう。

 

不動産投資に関するリスクまとめ
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