家賃の悪化や事故物件など、不動産投資におけるリスクを解説します。

不動産投資のリスクまとめ

不動産投資のリスク

不動産投資は価値の下がりにくい不動産で資産形成できるため、手堅い投資法として人気を集めています。
しかし、投資家の全員が満足のいく運用益を出しているワケではありません。
不動産投資を始める際はリスクを正しく理解することが大切です。不動産投資のリスクをまとめました。

 

 

空室リスク

集合住宅の郵便受け

もっとも大きいリスクが空室リスクです。空室期間中は家賃収入がストップしてしまうので注意しましょう。

ローンを組んで物件を取得する方は、数ヶ月家賃収入がストップしても対処できる資金マネジメントが必要です。

また、物件によって空室率(入居率)が大きく変わるので、将来の空室率の推移を見据えて慎重に物件選定を行いましょう。

 

家賃未払いになることも

空室よりも居住者が家賃を払わずに居座るケースの方が厄介です。
取り立ては管理会社が行ってくれますが、強制退去まで数ヶ月かかった結果、賃料を回収できないリスクがあります。
家賃未払いリスクは保証会社の利用を義務づけることで回避が可能です。

 

 

家賃の減額

家賃を減額して収入が減るイメージ

家賃の減額交渉をされるパターンは契約時と更新時の2種類です。
築年数が古くなった場合や近隣の賃貸相場および需要が低下している時は、家賃を減額しないと入居者が見つからなくなってしまいます。
長期ローンや長期間かけて減価償却する場合は、家賃の減額リスクをしっかり見極めましょう。

 

建物の老朽化があっても人気の高いエリアは家賃が減額されにくいです。
家賃の減額リスクを避けたい場合は人気エリアや駅前など、なるべく好立地の物件を狙うとよいでしょう。

 

事故物件になるリスク

居住者が室内で死亡するなどの事故が起こると、その物件は事故物件として家賃および売却価格が大幅に下がってしまいます。
自分の部屋ではなく同じマンション内の部屋で事故が起こった場合や、迷惑行為を繰り返す居住者が現れた場合も賃貸経営に悪影響が出るので注意しましょう。

 

 

設備故障

アパートの壁を修理する様子

建物に備え付けの設備や、屋根・壁に関連した設備の故障は大家負担で修理しないといけません。
マンションであれば共有部分は修繕積立金を使って管理組合が対処してくれますが、戸建てやアパートなど建物をまるごと保有する場合は定期的にメンテナンスを行いましょう。

 

室内の設備はガス給湯器・キッチン・お風呂など水回りの設備が経年劣化で故障しやすいです。
築年数が古くなるほど設備故障リスクが大きくなることを忘れないようにしてください。

 

 

借金しにくくなる

預金通帳と小銭

投資用物件をローン購入した場合、その借金が負債として扱われ、オーナーが居住用の住宅ローンや事業融資を受ける際の審査が不利になります。
生活費や貯蓄がギリギリの自転車操業で不動産投資することはおすすめできません。

 

 

良い物件が一般に出回らない

売れ残ったアパート

不動産投資が成功するかどうかは物件選びが重要です。
複数の物件を保有している投資家の多くは、ネット上で物件情報を検索するのではなく、不動産会社からの紹介で物件を買っています。
ネットで募集している物件や、弱い不動産投資会社の紹介する物件は投資価値の低いケースが多いので注意しましょう。

 

特に都心部で中古の区分マンションを取得したい方は、人脈なしで優良物件を見つけることが難しいです。

 

初心者が新規参入する難しさがあることを理解し、当初は利回りが低くても堅実性がある物件(新築など)や、競争の低い郊外物件を狙うとよいでしょう。
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